정부가 현재 3~5% 수준에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제혜택을 제공하기로 했다.  

또한, PF사업의 사업성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 하는데, 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 전문평가기관도 양성할 계획이다.

정부는 14일 경제관계장관회의를 열어 PF사업 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

PF(Project Financing, 프로젝트파이낸싱)는 대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다.

정부는 그동안 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 이번 방안을 마련했다.

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 모두발언에서 “대외여건 변화 대응뿐 아니라, 대내 부문의 잠재 리스크도 철저히 관리하기로 했다”고 밝히고 “특히, 부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 유도해 나가는 한편, 제도개선을 통해 PF 시장의 안정성을 근본적으로 높이겠다”고 강조했다.

또한 “PF 사업의 자기자본비율을 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 제고하기 위해 세제혜택 제공을 통해 토지 현물출자를 유도하고 자기자본비율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화하겠다”고 밝혔다.

◆ 안정적 수준 자기자본 확충 기반 마련

정부는 먼저, 현물출자를 통한 안정적 사업구조를 마련하기로 했다.

PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도한다.

이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 때 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용한다.

또한, 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하고 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다.

투자자, 안정적인 개발수단, 우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델 제시를 목표로 하고, 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅을 진행한다.

아울러, 정책사업 추진에 토지주가 현물 출자 때 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼·AMC(자산관리회사)로 참여한다.

이로써 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고 브리지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감으로 분양가 인하, 사업 안정성 제고 효과와 유휴토지를 통해 (임대)주택, 신산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회 확대가 기대된다.

정부는 이어서, 인센티브 등으로 자본 확충을 지원한다.

높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하고, 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 PF 보증료를 할인한다.

아울러, 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안도 마련한다.

정부는 또한, 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충을 유도한다.

PF 대출 때 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하고, 리스크 관리체계가 부족한 상호금융·여전·새마을금고 등은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

◆ 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립

정부는 먼저, PF 대출 때 사업성 평가를 강화한다.

시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 뒤 대출하도록 개선한다.

아울러, 수수료 원칙 등 PF 사업성 평가 기준·절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 때 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.

정부는 이어서, 불합리한 관행을 개선한다.

이를 위해, 국토교통부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 책임준공 개선 TF를 운영해 책임준공 개선방안을 마련한다.

아울러. PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융과 건설 업계, 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통해 개선방안을 마련해 시행한다.

정부는 또한, PF 통합정보시스템을 구축한다.

PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축하고, 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적한다.

더불어, 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링해 공개하고, 디벨로퍼는 공급상황 판단, 금융사는 대출심사 때 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성을 모니터링해 선제적으로 대응한다.

정부는 이와 함께, 부동산신탁사의 토지신탁을 내실화한다.

신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다.

◆ 역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성

정부는 먼저, 리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼를 육성한다.

안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영이 이뤄지도록 한다.

아울러, 우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도한다.

이로써 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적으로는 분양에서 개발과 운영 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화한다.

정부는 이어서, 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여를 활성화한다.

토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용을 검토한다.

더불어, 자기자본, 내부통제 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달이 가능하도록 한다.

정부는 이와 함께, 우수 디벨로퍼 인증체계를 마련한다.

우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 시행실적 검증을 통한 시행능력평가 제도를 도입한다.

아울러, 시행 분야에 적합한 평가지표를 마련하며, 전문성을 갖춘 회사를 시행능력 평가기관으로 지정하고 평가 결과(업체별 순위)를 공시한다.

◆ 기대 효과

PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고, 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율은 높아지고 금융비용은 내려갈 것으로 기대된다.

또한, PF통합정보시스템, 전문기관의 사업성 평가 등을 통해 사전에 리스크를 진단하고 우량 사업 중심으로 추진할 수 있게 된다.

아울러, 제3자 보증 의존 관행은 축소되고 PF 리스크는 시행사·시공사·금융사 등 PF사업 참여자 간 균형 있게 안배하며 PF 수수료, 보증비용 등도 합리적으로 개선되어 비용절감이 가능하게 된다.

이와 함께 유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력 제고 및 주택공급 여건 개선도 기대되고, 현물출자 때 토지매입을 위한 대출규모가 줄어들어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 예상된다.